住宅価格が高くなりました。
土地も高い。
建築費も高い。
そして金利まで、少しずつ上がり始めています。
そんな中で我々に差し出された、一つの救いの手。
「フラット50」
最長50年の全期間固定金利で住宅ローンを組むことができる制度です。
現在のフラット50は、長期優良住宅など一定の条件を満たした住宅を対象に、最長50年間の借り入れが可能です。返済期間の上限は原則として「80歳－申込時の年齢」と50年のうち短い方になります。
35年ではなく50年。
当然、返済期間を長くすれば、月々の返済額は小さくなります。
住宅価格が上昇して、
「35年ローンだと月々の返済がちょっと厳しい」
という家庭でも、
「50年なら払える」
となる。
そう考えれば、住宅価格が高騰する今の時代において、フラット50は住宅購入を可能にしてくれるありがたい制度とも言えます。
でも。
そのような見方だけでいいのでしょうか。
50年ローンには、合理的な使い方もある
もちろん、50年ローンそのものが悪いとは思いません。
むしろ、使い方によっては非常に合理的です。
たとえば本来なら35年ローンでも十分に返済できる人が、あえて50年ローンを選択する。
月々の返済額を抑え、そこで浮いたお金を投資に回す。
住宅ローンの金利が仮に2〜3％程度で、投資によって長期的にそれ以上のリターンを得ることができれば、利払いが増えたとしても、それ以上に金融資産が増える可能性があります。
こういう考え方を、広い意味では「イールドギャップを取る」と表現することもあるようです。
つまり、
安い金利で長くお金を借りて、自分のお金はもっと高い期待利回りで運用する。
これは理屈としては分かります。
僕も、この考え方そのものを否定するつもりはありません。
むしろ、十分な収入と金融資産があって、相場が下がったときにも投資を継続できる人なら、かなり合理的な選択になることもあるでしょう。
ただし。
ここには、とても大切な条件があると思っています。
「50年にしたから買える」と「50年にした方が得」は全く違う
僕が気になるのはここです。
35年でも買えるけれど、あえて50年にする人。
そして、
50年にしないと、その家を買えない人。
この二つは、同じ50年ローンでも全く意味が違います。
前者は金融戦略です。
後者は、単純に返済能力の不足を「時間」で補っているとも言えます。
たとえば35年ローンなら月25万円。
それでは生活が苦しい。
でも50年にすると月20万円になった。
「月5万円も負担が減った。これなら買える」
確かにそうです。
けれども、その5万円を毎月投資できるのでしょうか。
毎月5万円を積み立て続け、相場が暴落しても売らず、子どもの教育費が増えても投資を続け、50年間という長い時間の中で資産形成を継続できる。
それができるのであれば、50年ローンという選択には意味があると思います。
しかし、
そもそも家計に余裕がないから50年にしたのであれば、その5万円は投資には回りません。
食費に消える。
光熱費に消える。
子どもの教育費に消える。
車の維持費に消える。
旅行や日々の生活費に消える。
そうなれば、
「50年ローンを組んで、余ったお金を運用する」
のではありません。
単なる、
「50年ローン」
です。
ここはかなり大きな違いだと思います。
そして、50年後の出口をどうするのか
もう一つ、どうしても考えてしまうのが出口です。
30歳で50年ローンを組めば、単純計算では完済は80歳です。
40歳なら、本来50年間借りることすらできません。フラット50の借入期間は原則として80歳までだからです。
もちろん、実際には50年間ずっと払い続ける必要はありません。
途中で繰り上げ返済してもいい。
退職金で返してもいい。
家を売ってもいい。
実際、フラット50には一定の条件のもとで、住宅を売却した際に購入者へ債務を引き継げる「金利引継特約」という仕組みもあります。
だから、制度として出口が全く考えられていないわけではありません。
それでも、
「月々払えるから大丈夫」
だけで50年という期間を考えるのは、少し怖い気がします。
50年後、自分は何歳なのか。
その家はいくらで売れるのか。
その地域に人は住んでいるのか。
建物にはどれほどの価値が残っているのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
ここまで考えて初めて、50年ローンを選んだと言えるのではないでしょうか。
そもそも、なぜ50年ローンが必要になったのか
そして僕が一番気になるのは、実は住宅ローンの商品性そのものではありません。
そもそも、なぜ50年ローンというものが必要になったのか。
ということです。
住宅価格が上がった。
土地が上がった。
建築費が上がった。
物価も上がった。
国土交通省も住宅価格の動向を継続的に指数化していますが、近年の住宅価格上昇、とくにマンション価格の上昇は大きな社会現象になっています。
一方で、一般の日本人が、
「物価が上がったけれど、それ以上に給料も増えたから特に問題ありません」
という状況になっているかというと、少なくとも多くの人の実感はそうではないでしょう。
総務省の消費者物価指数を見ても、2026年に入ってなお物価上昇は続いています。
住宅価格が上がる。
でも所得が、それについていかない。
そうなれば方法は限られます。
安い家を買うか。
頭金を増やすか。
毎月の返済額を増やすか。
それができなければ、
返済期間を伸ばす。
35年で払えないのであれば40年。
40年でも厳しいのであれば50年。
確かに、それで「買える」ようになります。
でも、少し意地悪な見方をすると、
本当に住宅が買いやすくなったのでしょうか。
家が安くなったわけではありません。
給料が大きく増えたわけでもありません。
ただ、
借金を返す期間が長くなっただけです。
「家を買える社会」から「長く借金をすれば家を買える社会」へ
住宅価格が5,000万円だったとします。
35年ローンでは毎月の返済が厳しい。
そこで50年ローンを用意する。
すると月々の返済額が下がり、その5,000万円の家を買える人が増えます。
購入者からすればありがたい話です。
しかし市場全体で考えると、別の見方もできます。
本来なら高すぎて買えなかった住宅を、
返済期間を伸ばすことで買えるようにしている。
すると住宅への需要は維持されます。
価格も下がりにくくなる。
そしてまた住宅価格が上がれば、
さらに長く借りる。
もちろん、住宅価格は住宅ローンだけで決まるものではありません。
土地価格、建築費、人件費、資材価格、人口動態、都市への集中、金融政策など、さまざまな要因があります。
それでも僕は、
住宅価格の上昇を、家計側の借入期間延長によって吸収している側面はないのだろうか。
と考えてしまいます。
なんだか、
「家を買える社会」
ではなく、
「長く借金をすれば家を買える社会」
になってきているようにも見えます。
フラット50は救いなのか
誤解のないように言えば、僕はフラット50を否定したいわけではありません。
全期間固定金利であることは大きな安心ですし、長期優良住宅など一定の住宅性能を前提にした制度でもあります。
そして資産形成をきちんと行う人にとっては、50年間という時間を味方につけることもできます。
だから、
50年ローン＝危険
という単純な話ではありません。
問題は、
何のために50年にするのか。
だと思います。
35年でも十分買える。
だけど資金効率を考えて、あえて50年にする。
それなら一つの金融戦略です。
一方で、
35年では到底買えない。
でも50年なら月々の返済額が下がるから買える。
だから買う。
となると、少し話は違います。
それは本当に「買えるようになった」のでしょうか。
それとも、
問題を未来の自分に送っただけなのでしょうか。
救いの手に見えるものほど、一度立ち止まって考える
物価が上がる。
住宅価格が上がる。
給料はなかなか追いつかない。
そんな中で、
「大丈夫です。50年かけて返せば買えますよ」
と救いの手が差し出される。
ありがたい話です。
実際、その手を取ることで幸せな住宅購入ができる人もたくさんいるでしょう。
でも僕は、その手を握る前に一度考えたい。
なぜ、50年借りなければ買えないほど住宅が高くなったのか。
そして、
なぜ、それに見合うだけ我々の所得は増えていないのか。
フラット50は、その構造的な問題を解決してくれる制度ではありません。
むしろ、構造的な問題を抱えたままでも、とりあえず住宅を買えるようにしてくれる制度です。
だからこそ、便利です。
だからこそ、救われる人もいます。
でも同時に、
問題を見えにくくしてしまう可能性もある。
そんな気がしています。
住宅ローンは、長く借りれば偉いわけでも、短く返せば偉いわけでもありません。
大切なのは、
自分が「時間を利用している」のか、それとも「時間に逃げている」のか。
そこなのではないでしょうか。
