大学病院の勤務医です。
注文住宅の施主をして、よく分かったことは
①無理のない範囲で住宅ローンを組むこと
②借りたお金を「良い借金」にするためできるだけ本質的な価値に投下すること
以上になります。
本質的な価値は人それぞれ
究極は本質的な価値は人それぞれですが、それを許すと議論が成り立ちません。そうなると本質的な価値というのは「資産性」ということになってきます。資産性とは住宅においては「土地」と「建物」に分かれます。住宅ローンに占める「土地：建物」の比率が「１：１」よりも「２：１」の方が「資産性が高い」ことがほとんどであると思います。
自分が建てたい「家」を重視しすぎて、「土地の価値」を疎かにすると本当は「資産」にしたかったはずの家が「負債」になることがあると聞きます。よほど優先したい趣味や嗜好がなければ「資産性」を考慮したバランスの良い注文住宅を計画することをお勧めします。
２０年経過すると木造住宅の価値はゼロになる？？
短く言うと「ゼロになる」は誤解です。
“ゼロ扱いになりがちなのは一部の評価方法だけ”で、市場価格は別物です。「２０年ほど経過するとほぼゼロに近づく」のは税や会計の話です。
税法上の耐用年数（減価償却の年数）の話をすると、木造22年、軽量鉄骨19～27年、重量鉄骨34年、RC（鉄筋コンクリート）47年となります。
木造は20年を超えると簿価（会計上の価値）がほぼゼロに近づくため、「建物価値はゼロ」と言われがちになりますが、実際の「市場価格」は別になります。
しかし、実際は木造・築20～25年の戸建ては、エリア次第で「土地値ベース」に近づきやすい。
古家付き土地として扱われ、価格感は**土地価格－解体費（目安100～200万円前後）**で交渉されるケースが増えてきます。
もちろん、例外もある
２０年後の住宅の価値、つまり「資産性」を作用する要素は５つほどあるようです。
１、立地：駅からの距離、生活利便性、需要の厚み
２、構造：木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど
３、状態、修繕履歴：屋根、外壁、設備、配管、断熱の改修など
４、性能証明：耐震適合、長期優良住宅、など
５、流通条件・解体費用見積もり、住宅ローン適応可否
などがあります。
簡潔に表現すると「駅から近い土地」に「性能の高い」「長期優良住宅」を持つことが「無難」であると考えられます。
性能の高い家とは
「価値の高い家」かどうかは経済力を含めた施主の「ものさし」によります。性能の高い家とは数値や構成する建材の質や強度などで評価が可能です。ですが、数字ばかり見ていても「住み心地」が良いとは限らないし「住んでいてウキウキする」わけでもありません。
というわけで、「価値が高い」🟰「性能が高い」わけではないのですが、「性能が高い」ことは「価値を高める」ために必要となります。「性能が高い」ことは、住み心地が良い、ランニングコストが抑えられる、売却時に少し有利？などの可能性を秘めています。それがどれほどのものか？という意見もあるでしょうし、家は雨風凌げればみんな一緒、という極端な意見もあると思います。
それ言ったらおしまいなので、次の記事は「性能の高い家」を実現するために僕自身が「住宅に関する勉強」をさせてもらったyou tubeチャンネルを紹介したいと思います。
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