賃貸の退去費用は、退去する側からすると「そんなにかかるの？」と思いやすく、
管理会社側からすると「これくらいは当然です」と言われやすい、揉めやすいテーマです。
私自身、昨年、新築戸建ての賃貸を4年間使用した後の退去で、管理会社との間で退去費用についてかなり悩む経験をしました。
結論から言うと、最初に提示された退去費用はクリーニング代込みで20万円弱。
最終的には、壁紙の交換費用を退去費用から外してもらい、全体の4割ほどを減額する形で決着しました。
今回は、特定の管理会社や個人を批判したいわけではありません。
同じように退去費用で戸惑う人のために、
- どこに違和感を持ったのか
- まず何を確認したのか
- 実際にやってよかったこと
- 逆に気をつけた方がよいこと
を、個人や会社が特定されない範囲で整理しておこうと思います。
今回の前提条件
まずは、今回の前提条件です。
- 新築戸建ての賃貸
- 入居期間は4年間
- 退去時の立ち会いあり
- 立ち会いは妻が対応
- 退去費用はクリーニング代込みで20万円弱
- クリーニング代については契約書に明記あり
クリーニング代については契約書に明記されていたため、そこは争点ではありませんでした。
私が高すぎると感じた理由は、日常生活の中で自然に生じる程度の軽微な壁紙の汚れまで、張り替えの対象として計上されていたことです。
もちろん、故意や過失による大きな破損であれば、借主負担になるのは理解できます。
でも、普通に生活していれば避けられない程度の使用感や汚れまで、当然のように借主負担として請求されるのであれば、それは少し話が変わってきます。
明細を見た時、率直に「これは高すぎるのではないか」と思いました。
まずやったのは、感情で反発することではなく確認すること
こういう時、人はつい感情的になりがちです。
実際、こちらとしては納得しにくい請求ですし、不信感も出てきます。
でも、最初にやったのは怒ることではなく、確認することでした。
まず管理会社に対して、
**国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」**に目を通したうえで、
壁紙の軽微な汚れまで借主の過失として扱うのは妥当なのか、メールで確認しました。
こちらとしては、「払いたくない」とごねたかったわけではありません。
あくまで、通常の生活で自然に生じるレベルの汚れまで張り替え費用になるのはおかしいのではないか、という確認です。
ここで大事だと思ったのは、電話ではなくメールでやり取りしたことです。
電話はその場で押し切られやすく、言った言わないにもなりやすい。
一方でメールなら、こちらも文面を整理して伝えられますし、やり取りが記録として残ります。
退去費用のように後から揉めやすい話では、記録が残るだけでかなり違います。
消費生活センターにも相談したが、万能ではなかった
同時に、消費生活センターにも相談しました。
ただ、ここについては正直、期待していたほど具体的に動いてもらえた印象はありませんでした。
少額訴訟という制度があることは教えてもらえましたが、個別の交渉に深く介入してくれるわけではなく、解決そのものを進めてくれる存在ではありませんでした。
もちろん、相談する意味がないわけではありません。
制度や一般論を知るきっかけにはなりますし、自分の考えを整理する助けにもなります。
ただ、私が感じたのは、
退去費用のトラブルでは、「どこかに相談すれば解決してくれる」と思いすぎない方がいいということです。
最終的には、こちら側も契約書やガイドラインを確認しながら、冷静に論点を整理していく必要があります。
管理会社の返信で感じた違和感
管理会社にメールで確認したところ、主な返答は次の2点でした。
- 壁の汚れは善管注意義務違反にあたる
- 減価償却の割合については、35％から30％への割引は可能である
一見すると、こちらの主張に返答してくれているように見えます。
でも私は、この返信に違和感を持ちました。
まず引っかかったのは、
「善管注意義務違反」とは具体的に何を指すのか
という点です。
たしかに、賃貸物件を借りる以上、借主には丁寧に使う義務があります。
でも、普通に生活していれば避けられないような軽微な壁紙の汚れまで、すべて善管注意義務違反として扱われるのであれば、その解釈はかなり広いように感じます。
もうひとつ違和感があったのは、減価償却の話です。
35％を30％にします、というのは、表面的には譲歩のように見えます。
でも、こちらが確認したかったのは、そもそもその壁紙汚れが借主負担の対象なのかどうかでした。
つまり本来の論点は、
「いくら安くなるか」ではなく、
「その請求自体が妥当なのか」
だったのです。
退去費用の交渉では、少しでも値引きの話が出てくると、「まあそれなら」と飲みたくなることがあります。でもその時点で、本来確認すべき論点からずれていないか、一度立ち止まった方がいいと思いました。
その後に意識したこと
その後のやり取りでは、こちらもメールで丁寧な文面を保ちながら、交渉を続ける方針にしました。
感情的に強く出たくなる場面もあります。
でも、強い言葉は相手にも反発を生みやすく、結果として話がややこしくなることもあります。
だからこそ意識したのは、
- 文面は丁寧にする
- でも曖昧に引き下がらない
- 論点をずらさない
- 記録を残す
ということでした。
実際、交渉の途中では返信がしばらく来ない時期もありました。
そういう時はこちらも不安になりますし、気持ちも削られます。
ただ、返事が遅いこと自体に感情を持っていかれすぎると、こちらのペースが崩れます。
そこで私は、相手の沈黙に囚われず、期限を設けて再度メールを送るようにしました。
たとえば、
「お忙しいところ恐縮ですが、来週金曜日までにご返信をお願いいたします」
といった形で、文面はあくまで丁寧にしつつ、返答を求める姿勢は明確にする。
受け身になりすぎると、交渉は相手のペースになります。
だからといって強く出すぎてもこじれる。
このバランスは、とても大事だと感じました。
→この細かいやり取りの流れは次の記事で詳細を記述しています。是非、参考にされてみてください。
最終的な結論
色々と紆余曲折を経て、、、（詳細は次の記事）
最終的には、壁紙の交換費用は退去費用に含めないという形で話がまとまりました。
結果として、当初提示されていた退去費用のうち、全体の4割ほどを減額することができました。
もちろん、明細を細かく見れば、まだツッコミどころはあったと思います。
ただ、そこでさらに欲張って揉め続けることが、本当に自分にとって得かどうかは別問題です。
相手にも相手の事業があり、利益が必要なのも分かります。
でも、だからといって、何でも借主がそのまま受け入れるべきではありません。
私としては、
相手にも一定の利益は必要だとしても、ぼったくりのような請求はよくない
そのあたりが落としどころだったのだと思います。
退去費用トラブルで、やってよかったこと
今回の経験を踏まえて、個人的にやってよかったと思うことをまとめます。
1. 契約書を確認すること
まずは感情より契約。
何が明記されていて、何が明記されていないのか。ここが出発点です。
2. 国交省ガイドラインに目を通すこと
相手の説明だけでなく、公的な考え方を知っておくことは大きいです。
3. 電話ではなくメールでやり取りすること
記録が残るだけで、こちらの立場はかなり変わります。
4. 値引きの話にすぐ乗らないこと
大事なのは金額だけでなく、そもそもの請求根拠です。
5. 必要なら期限を切って返信を求めること
待たされるだけだと、相手のペースになります。
丁寧に、でも明確に動かすことが大切でした。
やめておいた方がよいこと
逆に、気をつけた方がいいと感じたこともあります。
1. 明細をよく見ずにすぐ払うこと
請求された額が、そのまま絶対の正解とは限りません。
2. その場の空気で不用意に認めること
立ち会い時も、その後のやり取りも、曖昧な同意は後で効いてきます。
3. 感情だけで強く出ること
怒りは自然ですが、それだけだと論点がぼやけます。
4. 「どこかが解決してくれる」と思いすぎること
相談先は大事ですが、最終的には自分でも整理して向き合う必要があります。
最後に
今回、私が一番大事だったと思うのは、
「高い気がする」という違和感を、そのまま飲み込まなかったことです。
契約書を確認すること。
ガイドラインに目を通すこと。
メールで記録を残すこと。
丁寧な文面で、でも曖昧に引かないこと。
そうした小さな積み重ねが、結果として大きかったのだと思います。
賃貸の退去費用は、請求された額が絶対ではありません。
そして、言われた側がいつも悪いわけでもありません。
もし今、退去費用の明細を見て「これは高すぎるのでは」と感じている人がいるなら、
まずは感情的になる前に、契約書と明細とガイドラインを見比べてみてください。
その違和感は、意外と大事かもしれません。
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