不動産クラウドファンディングのニュースに見る不動産投資の考え方

働いても給与が上がらない現実をひしひしと感じながら、副業や投資として「不動産」に着目している人も多いのではないでしょうか？？「不動産投資」というと、マンションでも買ってそれを人に貸して運用する、という方法が一般的にイメージしやすいと思います。

ただ、実際には色々と選択肢はあるようで、自己資金や借用できるお金などそれぞれの状況に合わせて適しているものを選ぶことが大事だと感じました。それではどのような手法があるのでしょうか？？

不動産投資は、投資家がどのように資金を投入し、どのような形で利益を得るかによっていくつかのパターンに分類できます。主な分類は以下のようになります。

1. 実物不動産への直接投資
- (1) レバレッジをかけた物件購入・所有
2. 間接的な不動産投資
3. その他の形態
まとめ

1. 実物不動産への直接投資

(1) レバレッジをかけた物件購入・所有

概要: 銀行ローンなどを活用して物件を購入し、自己資金以上の規模で投資する方法。
特徴
- 借入を利用することで投資規模を大きくできる（レバレッジ効果）。
- 家賃収入（インカムゲイン）と将来の売却益（キャピタルゲイン）を狙う。
メリット
- 自分で物件を選び、改装や管理方針を決定できる。
- 節税（減価償却など）の余地がある。
デメリット
- 空室リスク、修繕費負担、ローン返済リスク。
- 管理・運営に手間がかかる。

(2) 賃貸経営（所有と運営）

概要: 上記と似ているが、物件を保有しながら賃貸業を事業として行う側面が強い。
特徴
- 個人事業主や法人化して行うケースも多い。
- 不動産経営として、複数棟や戸建て、アパートなどを運用する。

レバレッジをかけた物件購入と賃貸経営は似ていますが、注目する視点が異なります。レバレッジ物件購入は、銀行ローンなどを使って自己資金以上の規模で物件を取得し、家賃収入や将来の売却益を狙う投資手法を指します。管理は外部委託が多く、まず「どう資金を集めて買うか」という購入段階に焦点があります。

一方、賃貸経営は物件取得後の運営全般に重きを置き、入居者募集、修繕計画、税務管理などを事業として行うスタイルです。500万円でボロ戸建てを買ってリフォームして運用するなどはこっちに該当すると思います。規模が大きいケースや法人化も多く、「どう経営して収益を最大化するか」が中心です。実務では両者が重なり、ローンを使って賃貸経営を行う人も多いですが、レバレッジ購入は手段、賃貸経営は事業という視点で整理すると理解しやすいです。

実際には多くの投資家がレバレッジを使って賃貸経営もしています。
つまり両者は全く別ではなく、どこに注目して話すかで呼び方が変わる、と理解するとスッキリします。

2. 間接的な不動産投資

(1) 不動産クラウドファンディング

概要: 小口化された不動産プロジェクトにオンラインで投資する仕組み。
特徴
- 投資額が少額（1万円〜10万円程度）から可能。
- 運営会社が物件取得・管理・売却まで行い、投資家は分配金を受け取る。
メリット
- 手間がかからず、分散投資が可能。
- 少額から始められる。
デメリット
- 運営会社の信用リスクや償還遅延リスク。
- 元本保証がない。
- 市場で流通性が低く、途中解約が難しいことが多い。

(2) REIT（不動産投資信託）

概要: 投資家から集めた資金で複数の不動産を購入・運用する投資信託。証券取引所に上場しているJ-REITもあり、株式のように売買できる。
特徴
- 上場REITは流動性が高く、簡単に売買可能。
- 分散投資されているため、個別物件リスクが低い。
メリット
- 小口で投資可能、売買しやすい。
- 物件の運営は専門家が行う。
デメリット
- 市場価格の変動リスク。
- 金利上昇局面で価格下落しやすい。

REIT（リート）は、**「みんなでお金を出し合って大きなビルや商業施設などを買い、そこで得られた家賃をみんなで分け合う仕組み」**だと考えるとわかりやすいです。

例えば、中学生が友達と一緒にお小遣いを集めてマンションを買うことは現実にはできませんよね。でも、REITでは証券会社を通して数千円から投資でき、集まった大きなお金でプロがビルやホテルなどたくさんの不動産を運営します。そして、その家賃収入や売却益を投資額に応じて分配してくれるのです。

ポイントは3つ：

少額で始められる：1口単位で買えるのでお小遣いレベルから投資可能。
プロが運用：物件選びや管理は専門家が行うため、自分で管理する必要なし。
証券取引所で売買できる：株と同じようにいつでも売ったり買ったりできる。

つまりREITは、「お金を出し合って不動産オーナーになるチケット」を買うイメージです。

不動産クラウドファンディングとREITの違いは？？

どちらも「みんなでお金を出し合って不動産に投資し、利益を分け合う」仕組みですが、お金の集め方や売り買いのしやすさがちがいます。

不動産クラファンは、ネット上の特定のサービスにお金をあずけて、そのサービスが選んだマンションやホテルなどに投資します。決まった期間（たとえば1年）で家賃収入などから分配金をもらい、期間が終わったらお金が返ってきます。途中でやめるのはほとんどできません。まるで「1年間だけお小遣いを出して参加する限定イベント」のようなものです。
REITは、株と同じように証券取引所で売り買いできる仕組みです。たくさんの不動産に分散投資されていて、好きなときに売ったり買ったりできます。まるで「お金を出して不動産チケットを買い、いつでも売れる市場がある」感じです。

まとめると、クラファンは期間が決まっていて途中で抜けにくい、REITはいつでも売買できて流動性が高いというちがいがあります。

3. その他の形態

不動産私募ファンド: 富裕層や機関投資家向け。非上場で、数千万円〜億単位の投資が必要な場合も。
インフラファンド（関連分野）: 太陽光発電設備など、インフラ資産に投資する仕組みも近年増加。

まとめ

**「実物に直接投資」か「金融商品として間接投資」**かで大別される。
実物不動産はレバレッジや自主管理が可能だが手間とリスクも大きい。
REITやクラウドファンディングは少額・手軽だが、価格変動や事業者リスクを伴う。

個人的な見解としては、

実物不動産は「資産」としての魅力はあるものの、購入の瞬間からすでに業者のマージンが乗っており、個人投資家にとっての“利回りの源泉”はかなり限定されてしまいます。ワンルームマンション投資の広告は華やかですが、裏を見れば「借金によるレバレッジをかけた人」から「利を抜く業者」へとお金が流れる構造が見えてしまいます。レバレッジをかけた不動産投資は金融投資の性格が強く、その周囲に「銀行」や「不動産業を生業とする業者」が我々をカモにしてくる可能性が高い界隈でもあります。

一方で、ボロ戸建や民泊といった実物投資は「自分の汗と時間」を利回りに変える手法です。これは「経営」に近く、時間と体力をかけられる人にとっては魅力的ですが、副業で取り組むには相当なエネルギーが必要になります。つまり「不動産投資」と言いながら、その中身は実は「事業」だと思います。
ただし、民泊は、「ホテル業」に近くボロ戸建て投資などの賃貸経営に比べてより手間はかかるが手元にお金も残るという位置付けのもはや「ビジネス」に該当すると思います。

「ヤマワケエステート」や「みんなで大家さん」のようなファンドは、一見「不動産クラウドファンディング」で手軽そうに見えますが、事実上の情報非対称性と流動性の低さが最大のリスクです。結局、事業者がどう運営しているかを投資家は直接確認できず、“約束された分配”という名の期待感を買わされているにすぎません。

そう考えると、REITは「証券市場を通じて透明性が担保されている」点が他の選択肢より安心できます。もちろん市場全体が下がればREITも値を下げますが、それはむしろ“お金の流れ”に素直な商品であるという証でもあります。

要するに：