【生】Chat GPTで読み解く：「ワンルームマンション投資の仕組み」

　本質を考える医師です。

　自分を始め金融リテラシーの低い種族である医師ですが、周りにワンルームマンションを持っている同僚が何人かいます。毒キノコと気づいて解約した人、中古物件だから手出しはないしトントンですという人、何も知らず所有し続けている人、リテラシーは人それぞれです。

　そもそも、登場人物（買主、売主、不動産業者、銀行）を見ると売った時点で利益確定している人たち、じっくりローンを回収してる人、どうなるかわからないリスクを背負った人、と明らかに買主がリスクをほぼ全部背負っているようにしか見えない構造なんですが・・・

ワンルームマンション投資では、売主（デベロッパー）、不動産業者、銀行が先に利益を得る構造になっています。

つまり、購入者（投資家）がローンを組んで物件を買った時点で、関係者はすでに利益を確定させます。

一方で、買主（投資家）が負うリスクは非常に多いです。

新築ワンルームマンションは、デベロッパーや不動産業者の利益が上乗せされており、購入時点で割高になっていることが多いです。そのため、いざ売却しようとすると、購入価格よりも大幅に値下がりしていることが一般的です。

家賃収入を得るには入居者がいなければなりません。しかし、立地や市場の変化によって空室が続けば、ローンの支払いだけが残り、赤字になります。

マンションは年数が経つと資産価値が下がり、それに伴い家賃も下がる傾向があります。しかし、ローンの支払い額は変わらないため、キャッシュフローが厳しくなることもあります。

築年数が経つと、修繕積立金や管理費が上がることが一般的です。最初は低く設定されていても、途中で引き上げられることがあり、想定外のコストがかかります。

ローンが残っている状態で売却すると、売却価格がローン残債を下回り、自己資金を投じなければならないケースが多いです。売るに売れず、負担だけが続くことになります。

このように、売主、不動産業者、銀行は確実に利益を確保し、リスクの大部分は買主が負うという構造になっています。
特に、営業トークに乗せられて安易にワンルーム投資を始めると、ローン返済に追われ、資産を増やすどころか人生が破綻することもあり得ます。

もちろん、ワンルームマンション投資でも成功している人はいます。しかし、それは 「割安で買える」「立地が良い」「融資条件が有利」などの条件が揃った場合のみ」 であり、初心者が安易に参入すると大きなリスクを抱えることになります。

投資を考えるなら、「なぜ売る側が勧めるのか？」 を冷静に考え、
・割高な新築は避ける
・収益シミュレーションを慎重に行う
・出口戦略（売却時のシナリオ）を考える
など、慎重な判断が必要です。

　「中古物件で手出しがトントンだから大丈夫」に対してどう考えるべきなのか・・・？
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